Договор дарения земельного участка считается заключенным в простой письменной форме, однако передача права собственности происходит только после государственной регистрации перехода права в Росреестре. Ключевым документом, фиксирующим момент фактической передачи объекта от дарителя к получателю (дарю), является Акт приема-передачи земельного участка. В данной статье подробно разберем, зачем он нужен, как правильно его составить, и предоставим актуальный образец заполнения.

Зачем нужен Акт приема-передачи?

Многие ошибочно считают, что подписание Договора дарения, это финал сделки. На самом деле договор лишь фиксирует волю сторон передать и принять участок в дар. Акт приема-передачи выполняет следующие функции:

• Фактическая передача: Подтверждает, что даритель передал, а получатель принял участок в натуре (границы, площадь, состояние).
• Защита прав: Снимает с дарителя ответственность за налоги, аренду, уход за участком с момента подписания акта.
• Основание для регистрации: Хотя для регистрации в Росреестре обязателен только Договор дарения (ст. 574 ГК РФ), наличие подписанного Акта исключает споры о том, был ли участок передан фактически, что важно при оспаривании сделки.
• Фиксация состояния: Описывает наличие/отсутствие строений, насаждений, обременений, коммуникаций.

Правовая природа и форма документа

Согласно статье 574 Гражданского кодекса РФ, договор дарения недвижимости подлежит нотариальному удостоверению (если даритель, юрлицо) или простой письменной форме с обязательной государственной регистрацией (если даритель — физлицо). Акт приема-передачи:

1. Не требует нотариального удостоверения (даже если договор нотариальный, акт подписывают стороны самостоятельно).
2. Составляется в простой письменной форме.
3. Готовится минимум в 2 экземплярах (по одному для каждой стороны), часто в 3 экземплярах (третий — для Росреестра/МФЦ, хотя его предоставление не строго обязательно по закону, но практика показывает полезность наличия копии у регистратора).
4. Является неотъемлемым приложением к Договору дарения.

Обязательные реквизиты Акта (чтобы не получить отказ или споры)

Единой утвержденной формы не существует (кроме случаев, когда участок в гос. собственности — тогда действуют ведомственные формы), поэтому стороны составляют документ произвольной формы, но с обязательным включением следующих данных:

• Наименование документа: «Акт приема-передажи земельного участка по Договору дарения № [номер] от [дата]».
• Место и дата составления.
• Сведения о сторонах: Полные ФИО, паспортные данные (серия, номер, кем выдан, когда, код подразделения), адрес регистрации, контакты дарителя и дарю. Если стороны представлены доверенными лицами — данные доверенностей.
• Ссылка на основание: Номер и дата Договора дарения.
• Полное описание объекта (кадастровые данные):
  • Кадастровый номер (обязательно).
  • Адрес (местоположение).
  • Площадь.
  • Вид разрешенного использования (ВРИ).
  • Категория земель.
• Сведения о государственной регистрации права дарителя: Номер записи в ЕГРН, дата выдачи свидетельства/выписки.
• Состояние участка на момент передачи: Описание рельефа, наличия забора, коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация — подведены или нет), насаждений, строений (капитальных/некапитальных), доступа/подъезда.
• Отсутствие обременений и претензий: Заявление дарителя, что участок не в залоге, не арестован, не обременен сервитутами, не участвует в спорах, нет долгов по налогам/членским взносам (СНТ/ТСН).
• Подтверждение передачи документов: Перечень передаваемых документов (выписка ЕГРН, кадастровый план/паспорт, квитанции об оплате налогов, акты на строения, если есть).
• Подписи сторон с расшифровкой.

Образец Акта приема-передачи земельного участка при дарении (2024 год)

Ниже приведен универсальный образец, который можно скопировать в текстовый редактор и заполнить своими данными. Текст в квадратных скобках […] подлежит замене.

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

г. [Населенный пункт] «[День]» [Месяц] [Год] г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Даритель: [ФИО полностью], [Дата рождения] г.р., паспорт серия [Серия] № [Номер], выдан [Кем выдан] [Дата выдачи], код подразделения [Код], проживающий по адресу: [Адрес регистрации], именуемый в дальнейшем «Даритель», с одной стороны, и

Получатель (Дарю): [ФИО полностью], [Дата рождения] г.р., паспорт серия [Серия] № [Номер], выдан [Кем выдан] [Дата выдачи], код подразделения [Код], проживающий по адресу: [Адрес регистрации], именуемый в дальнейшем «Получатель», с другой стороны,

в соответствии с Договором дарения земельного участка № [Номер договора] от [Дата договора] (далее — Договор), составили настоящий Акт о следующем:

ПРЕДМЕТ ПЕРЕДАЧИ

Даритель передает, а Получатель принимает земельный участок (далее — Участок) со следующими характеристиками:

• Кадастровый номер: [XX:XX:XXXXXX:XX];
• Адрес (местоположение): [Область, район, СНТ/населенный пункт, номер участка];
• Площадь: [XX] кв. м ([XX] соток);
• Категория земель: [Земли населенных пунктов / Земли сельскохозяйственного назначения и т.д.];
• Вид разрешенного использования (ВРИ): [Например: для ведения личного подсобного хозяйства / для индивидуального жилищного строительства].

ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ

Право собственности Дарителя на Участок подтверждается:

• Выпиской из ЕГРН № [Номер выписки] от [Дата];
• Свидетельством о праве (если выдано до 2016 г.) серия [Серия] № [Номер] от [Дата].

СОСТОЯНИЕ УЧАСТКА НА МОМЕНТ ПЕРЕДАЧИ

Стороны подтверждают, что Участок передается в следующем состоянии:

• Границы Участка на местности [совпадают / не совпадают] с кадастровыми границами (при несовпадении описать расхождения).
• На Участке [есть / нет] капитальные строения (дом, гараж, баня и т.д.). При наличии: перечень и характеристики указаны в Приложении № 1 к настоящему Акту / в Договоре дарения.
• На Участке [есть / нет] некапитальные постройки (сарай, теплица, парник и т.д.).
• Инженерные коммуникации: электричество [подведено/не подведено, мощность ___ кВт], газ [подведено/не подведено], водоснабжение [централизованное/скважина/нет], канализация [централизованная/септик/нет].
• Посадочный материал (деревья, кустарники): [описание основных насаждений].
• Доступ к Участку: [асфальт/грунт/только пеший], подъездные пути [есть/нет].

ОТСУТСТВИЕ ОБРЕМЕНЕНИЙ И ПРЕТЕНЗИЙ

Даритель гарантирует и подтверждает, что на момент подписания настоящего Акта:

• Участок не обременен ипотекой, залогом, арестом, сервитутом или иными обременениями;
• Участок не является предметом спора в судебном или ином порядке;
• Нет задолженностей по налогам, сборам, членским/целевым взносам (если Участок в СНТ/ТСН/ОНТ) на дату передачи;
• Третьи лица не имеют прав на Участок (аренда, пожизненное наследуемое владение, право пользования и т.д.).

ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТОВ

Даритель передает Получателю, а Получатель принимает следующие документы, относящиеся к Участку:

1. Выписка из ЕГРН на Участок (оригинал/копия).
2. Кадастровый паспорт / План участка (оригинал/копия).
3. Квитанции об оплате земельного налога за последние 3 года.
4. Документы на строения/постройки (если есть: декларации, технические паспорта БТИ, акты приема-передачи).
5. Членская книжка СНТ / ТСН (если применимо).
6. Доверенность на получение документов (если действует).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

• Ответственность за содержание Участка, уплату налогов и иных платежей, связанных с владением Участком, с момента подписания настоящего Акта переходит на Получателя.
• Стороны подтверждают, что претензий по качеству, площади, границам и состоянию Участка друг к другу не имеют.
• Настоящий Акт составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу: по одному для Дарителя, Получателя и для представления в Росреестр / МФЦ.

Важные нюансы и частые ошибки

Дарение участка со строениями

Если на участке есть капитальные объекты (дом, гараж), они обязательно должны быть указаны в Договоре дарения и в Акте. Лучше составить отдельный Акт приема-передачи для каждого строения или приложить подробную ведомость (Приложение к Акту) с описанием: материал стен, площадь, кадастровый номер объекта (если присвоен), степень износа. Без передачи строений сделка может быть признана несоответствующей воле сторон.

Участок в СНТ / ТСН / ОНТ

Обязательно уточните в Акте пункт об отсутствии долгов по членским и целевым взносам. Попросите председателя СНТ выдать справку об отсутствии задолженности на день передачи. Это снимет с дарителя риск взыскания долгов уже после дарения, а получателю — проблемы с допуском к инфраструктуре.

Несоответствие границ на местности и в ЕГРН

Если забор стоит не по границам ЕГРН, в Акте обязательно сделайте пометку: «Границы на местности (забор) не совпадают с кадастровыми границами по следующим сторонам: …». Это честно предупредит получателя о риске земельного спора с соседями. Идеально, провести межевание и уточнить границы до дарения.

Налоговые последствия

• НДФЛ (13% для резидентов): Получатель (дарю) платит налог, если не является близким родственником (супруг, родитель, ребенок, брат/сестра, дедушка/бабушка, внук/внучка — ст. 217 НК РФ). Налоговая база — кадастровая стоимость на дату получения. Декларация 3-НДФЛ сдается до 30 апреля след. года.
• Налог на имущество: Платит тот, в чьей собственности участок на 1 января. Акт фиксирует дату перехода ответственности.

Роль нотариуса

Если даритель — физлицо, нотариус не удостоверяет Акт приема-передачи. Нотариус удостоверяет только Договор дарения (если стороны так захотели, хотя закон этого не требует для физлиц, достаточно простой письменной формы + регистрация). Акт стороны подписывают самостоятельно при встрече (часто это происходит в день подачи документов в МФЦ или после получения готовой выписки).

Порядок действий: от подписания Акта до регистрации

1. Подготовка: Сверьте кадастровые данные в Договоре, Акте и Выписке ЕГРН. Распечатайте 3 экземпляра Акта.
2. Встреча на участке (рекомендуется): Обе стороны осматривают участок, проверяют забор, коммуникации, документы. Подписывают Акт.
3. Подача в Росреестр (через МФЦ / Госуслуги / Нотариуса):
   • Заявление (форма у регистратора).
   • Договор дарения (оригинал + копия).
   • Акт приема-передачи (копия для регистратора, оригиналы остаются у сторон).
   • Паспорта сторон.
   • Квитанция об оплате госпошлины (350 руб. на физлицо за регистрацию перехода права на участок + 350 руб. за каждый строение, если дарятся отдельно). При подаче через Госуслуги, скидка 30%.
   • Согласие супруга(и) дарителя (если участок общий) — нотариальное.
   • Согласие органов опеки (если даритель/получатель несовершеннолетний или ограниченно дееспособный).
4. Получение результата: Выписка из ЕГРН с записью о переходе права собственности к Получателю (срок: 7 рабочих дней через МФЦ, 9, напрямую, быстрее через нотариуса).

Акт приема-передачи при дарении земельного участка — это не просто формальность, а ваша главная защита от будущих споров. Грамотно составленный документ с детальным описанием состояния участка, границ, коммуникаций и передаваемых документов снимет вопросы «а что именно я дарил/принимал?» и «кто должен платить налоги за прошлые годы?». Используйте приведенный выше образец как базу, адаптируйте его под свою ситуацию и, при сложных случаях (спорные границы, строения без документов, долги СНТ), проконсультируйтесь с юристом-земелистом перед подписанием.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Законодательство может меняться, перед совершением сделки рекомендуется сверить актуальность норм ГК РФ, НК РФ и ФЗ «О госрегистрации недвижимости».