Сделка купли-продажи недвижимости, принадлежащей двум и более собственникам (совместная или долявая собственность), имеет существенные правовые нюансы. Если дом и земельный участок находятся в общей собственности двух продавцов, договор должен отражать волю обоих лиц, иначе сделка может быть обжалована или приостановлена при регистрации в Росреестре. В данной статье подробно разобраны требования закона, структура договора и ключевые моменты, на которые нужно обратить внимание при составлении документа.

Правовые основы и виды совместной собственности

Согласно ГК РФ (ст. 244, 246, 250, 252) и ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», собственность двух продавцов может быть оформлена двумя способами:

• Долевая собственность (ст. 244 ГК РФ): У каждого продавца зафиксирована определенная доля (например, 1/2, 1/3 и 2/3). Это самый частый вариант для несупругов (родственники, наследники, соинвесторы). Каждый продавец распоряжается своей долей, но при продаже всей недвижимости действует право преимущественной покупки у другого совладельца (ст. 250 ГК РФ).
• Совместная собственность (ст. 244 ГК РФ): Доли не определены (по умолчанию считаються равными). Типичен для супругов, имущество приобретенное в браке. Сделка требует нотариального согласия второго супруга (если имущество в совместной собственности) или заключения договора от лица обоих супругов.

Важно: Независимо от вида собственности, договор купли-продажи (ДКП) должен быть подписан обоими продавцами (или их уполномоченными представителями по нотариальной доверенности).

Ключевые отличия договора от двух продавцов

1. Сторона «Продавцы»: В преамбуле и подписях указываются два физических лица.
2. Предмет договора: Один объект недвижимости (дом + земля), но указываются доли каждого продавца (если долявая) или заявление о совместной собственности.
3. Цена и расчеты: Общая цена указывается единой, но в договоре (или доп. соглашении) обязательно прописывается порядок распределения денежных средств между продавцами (кто сколько получает, на какие реквизиты).
4. Гарантии: Каждый продавец несет ответственность за отсутствие обременений по своей доле/части, за отсутствие третьих лиц, зарегистрированных в доме, за уплату налогов.
5. Налоговые вычеты/НДФЛ: Каждый продавец самостоятельно декларирует доход и применяет вычет (1 млн руб. на продавца, если собственность > 5 лет / 3 года) по своей доле.

Обязательная структура договора (Образец заполнения)

Ниже приведена подробная структура договора с пояснениями к каждому пункту. Текст в квадратных скобках […] подлежит замене на реальные данные.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОМА И ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

г. [Населенный пункт] «[День]» [Месяц] [Год] г.

ПРЕАМБУЛА (СТОРОНЫ)

Продавец 1: [ФИО полностью], паспорт: серия [Номер] № [Номер], выдан [Кем выдан] [Дата], код подразделения [Код], прописка: [Адрес], тел.: [Телефон], именуемый в дальнейшем «Продавец 1»,

Продавец 2: [ФИО полностью], паспорт: серия [Номер] № [Номер], выдан [Кем выдан] [Дата], код подразделения [Код], прописка: [Адрес], тел.: [Телефон], именуемый в дальнейшем «Продавец 2»,

вместе именуемые «Продавцы», с одной стороны, и

Покупатель: [ФИО полностью], паспорт: серия [Номер] № [Номер], выдан [Кем выдан] [Дата], код подразделения [Код], прописка: [Адрес], тел.: [Телефон], именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,

заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА (П. 2)

Продавцы передают, а Покупатель принимает и оплачивает в собственность следующий недвижимый имущественный комплекс:

• Жилой дом: адрес: [Полный адрес дома], кадастровый номер: [КН дома], площадь: [Площадь] кв.м., материал стен: [Материал], назначение: жилой, этажность: [Кол-во], инвентарный/техпаспорт: [Номер, дата].
• Земельный участок: адрес/расположение: [Адрес участка], кадастровый номер: [КН участка], площадь: [Площадь] кв.м. (соток), категория земель: [Напр., земли населенных пунктов], вид разрешенного использования: [ВРИ].

Право собственности Продавцов на указанные объекты основано на:

• для Продавца 1: [Основание: Договор купли-продажи №… от…, Свидетельство о праве №…, Решение суда.;.], зарегистрировано в ЕГРН [Дата/Номер записи];
• для Продавца 2: [Основание: …], зарегистрировано в ЕГРН [Дата/Номер записи].

[ВАЖНО: Выбрать нужный вариант]

Вариант А (Долевая собственность): Недвижимость находится в долевой собственности Продавцов. Доля Продавца 1 составляет [Размер доли, напр. 1/2], доля Продавца 2 составляет [Размер доли, напр. 1/2]. Продавцы продают Покупателю 100% прав собственности (сумму своих долей).

Вариант Б (Совместная собственность супругов): Недвижимость находится в совместной собственности Продавцов (супругов). Доли не определены. Продавцы продают Покупателю 100% прав совместной собственности.

ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ (П. 3)

Общая цена Договора составляет [Сумма цифрами и прописью] рублей 00 копеек.

Распределение платежа между Продавцами:

• Продавец 1 получает: [Сумма 1] руб. (на счет/карту: [Реквизиты банка, № счета/карты, ФИО получателя]).
• Продавец 2 получает: [Сумма 2] руб. (на счет/карту: [Реквизиты банка, № счета/карты, ФИО получателя]).

Примечание: Сумма 1 + Сумма 2 = Общая цена (п. 3.1). Указание реквизитов в самом договоре упрощает работу банка/нотариуса при использовании ячейки/аккредитива/эскроу.

Порядок расчета (выбрать один):

• Наличные с распиской: Деньги передаются при подписании Договора. Каждый Продавец выдает Покупателю Расписку о получении полной суммы по своим реквизитам.
• Банковская ячейка / Аккредитив / Эскроу-счет: Покупатель вносит средства до «[Дата]». Продавцы получают доступ к средствам после регистрации перехода права в Росреестре (предъявление выписки ЕГРН). Распределение средств между Продавцами производит банк на основании инструкции/договора об эскроу.
• Ипотека: Покупатель оплачивает за счет кредитных средств банка [Название банка]. Первоначальный взнос [Сумма] руб. переводится Продавцам до сделки/в ячейку. Кредитные средства зачисляются после регистрации обременения (ипотеки) в пользу банка.

ПЕРЕДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ (П. 4)

Передача дом и земельного участка осуществляется по Акту приема-передачи (Приложение № 1 к Договору) в день подписания Договора / в день регистрации права в Росреестре (выбрать нужное).

Ключи от дома, документы на недвижимость (техпаспорта, выписки ЕГРН, квитанции за коммуналку) передаются Покупателю при подписании Акта.

Продавцы гарантируют, что в доме никто не проживает и не зарегистрирован (или: зарегистрированы: [ФИО], которые выпишутся до передачи/в течение [Срок] дней).

ГАРАНТИИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРОДАВЦОВ (П. 5) — КРИТИЧЕСКИ ВАЖНЫЙ ПУНКТ

• Каждый Продавец гарантирует, что его доля/часть в праве собственности не обременена (нет ипотеки, арестов, залогов, аренды, пожизненного наследуемого владения), не участвует в спорах, не оспаривается в суде.
• Продавцы гарантируют отсутствие долгов по налогам, коммунальным услугам, взносам за капитальный ремонт на день передачи.
• Право преимущественной покупки (для долевой собственности): Продавцы подтверждают, что уведомили друг друга о намерении продать долю Покупателю по цене и условиям настоящего Договора (направлено уведомление заказным почтовым отправлением с описью вложения [Дата отправки]). Срок преимущественного права покупки (30 дней) истек, отказов в письменной форме не поступило. Если уведомление не отправлялось — сделка рискует быть оспаренной в течение 3 месяцев (ст. 250 ГК РФ).
• Если имущество в совместной собственности супругов: Продавцы подтверждают, что дают согласие на продажу от имени обоих супругов (Договор подписан обоими). Нотариальное согласие не требуется, так как сделка совершается лично обоими собственниками.
• Ответственность за скрытые дефекты: Продавцы несут солидарную ответственность за соответствие объекта условиям договора, если дефекты не были известны Покупателю и не могли быть обнаружены при осмотре.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ (П. 6)

• Стороны обязуются лично (или через представителей по нотариальной доверенности) обратиться в МФЦ/Росреестр для регистрации перехода права собственности в течение [Срок, напр. 5 рабочих дней] после подписания Договора.
• Документы подает Покупатель / Продавцы / Общий представитель.
• Госпошлину за регистрацию платит Покупатель (или распределяеться иначе).
• Риск случайной гибели/повреждения недвижимости переходит к Покупателю с момента регистрации права в ЕГРН (ст. 223 ГК РФ), если иное не предусмотрено п. 4.1.

НАЛОГОВЫЕ ОБЯЗАННОСТИ (П. 7)

Каждый Продавец самостоятельно несет ответственность за уплату НДФЛ (при владении < мин. срока) и подачу декларации 3-НДФЛ за счет своей доли выручки.

Покупатель имеет право на имущественный налоговый вычет (до 2 млн руб. на покупку + проценты по ипотеке) после регистрации права.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ (П.

Споры решаются в суде по месту нахождения недвижимости (АС РФ / Общий юрисдикции в зависимости от статуса сторон). Претензионный порядок обязателен / не обязателен (рекомендуется обязательный).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ (П. 9)

• Договор составлен в 3 (трех) экземплярах (по одному для каждого Продавца и Покупателя), имеющих равную силу. Для Росреестра предоставляется отдельный экземпляр / один из экземпляров.
• Договор вступает в силу с момента подписания.
• Приложения: Акт приема-передачи, Квитанции/Расписки, Копии паспортов, Справки об отсутствии долгов, Уведомления о праве преимущественной покупки (если долявая собственность), Нотариальные доверенности (если есть представители).

ПОДПИСИ СТОРОН

Обязательные приложения к договору

Без этих документов Росреестр может приостановить регистрацию:

1. Акт приема-передачи недвижимости (в 3-х экземплярах), основной документ фиксирующий передачу.
2. Расписки о получении денежных средств (от каждого Продавца отдельно) — даже если деньги клались в ячейку, после сделки каждый подписывает расписку о получении своей части.
3. Согласие супруга(и) Продавца(ов) — если продавец замужем/женат и имущество приобретено в браке, но продается только одним супругом (доляя собственность не разделена). В нашем случае (2 продавца-супруга) согласие не нужно, так как оба подписывают ДКП.
4. Уведомления о праве преимущественной покупки (для долевой собственности), копии почтовых отправлений с описью вложения и уведомлением о вручении/невостребованности.
5. Справки о отсутствии задолженностей по коммунальным услугам, взносам на кап. ремонт, налогам (ФНС) для каждого продавца.
6. Выписка из домовой книги / Реестра учетных записей Госуслуг — подтверждение отсутствия зарегистрированных лиц (или их списка для выписки).
7. Технический паспорт БТИ / XML-схема участка — актуальные на момент сделки.

Особенности регистрации в Росреестре (2024–2025 гг.)

• Электронная регистрация: Самый быстрый способ (1 рабочий день). Требуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) у всех трех сторон (Продавец 1, Продавец 2, Покупатель) или у их нотариусов/МФЦ. Подача через Госуслуги / сайт Росреестра / сервисы нотариусов.
• Бумажная подача через МФЦ: Срок 9 рабочих дней (7 на регистрацию + 2 на выдачу). Нужны оригиналы паспортов всех сторон + ДКП в 3 экз. + Приложения.
• Единый день: При использовании банковской ячейки/аккредитива/эскроу часто практикуется «единый день»: подача документов утром, получение выписки ЕГРН вечером, выдача денег продавцам банком.

Распространенные ошибки и риски

Налоговые последствия для двух продавцов

Каждый продавец — отдельный налогоплательщик.

• Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ: 5 лет (общее правило), 3 года — для имущества, полученного по наследству, приватизации, дарственному договору от близких родственников, по разделу имущества супругов.
• Вычет на продажу: Каждый продавец имеет право на вычет до 1 000 000 руб. (в сумме на всех продавцов — до 2 млн руб., но каждый применяет свой вычет к своей доле выручки).
• Декларация 3-НДФЛ: Сдается каждым продавцом до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Даже если налога нет (срок владения > 5 лет) — декларация сдается для подтверждения права на вычет (код вычета 510).

Рекомендации по безопасности сделки

1. Проверка продавцов: Запросите выписку ЕГРН на каждого продавца (наличие банкротства, исполнительных производств, ограничений дееспособности) за 1-2 дня до сделки.
2. Проверка недвижимости: Выписка ЕГРН на объекты (обременения, аресты, аренда, несоответствие площади).
3. Использование Эскроу / Аккредитива / Ячейки: Исключает риск «деньги दिए — документы не поданы» или «документы поданы — деньги не получены». При 2 продавцах эскроу-счет удобнее всего — банк сам распределит средства по двум счетам после регистрации.
4. Нотариальное заверение: Не обязательно по закону (кроме случаев доли несовершеннолетнего), но дает гарантию проверки воли сторон и дееспособности. Нотариус сам подаст документы в Росреестр электронно.
5. Страхование тла ( Insurance): Покупателю рекомендуется оформить полис страхования права собственности — защитит от потери права из-за ошибок реестра, подделок документов, неизвестных наследников.

Договор купли-продажи дома и земельного участка от двух продавцов требует тщательной проработки финансовых отношений между самими продавцами (кто сколько получает, на какие счета) и строгого соблюдения процедуры уведомления второго совладельца (при долевой собственности). Грамотно составленный договор с приложениями (Акт, Расписки, Уведомления) и использование безопасных форм расчетов (эскроу/аккредитив) минимизируют риски для всех сторон сделки. Рекомендуется привлечь юриста или нотариуса для подготовки проекта договора и сопровождения регистрации.

---

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. Зakonодательство может меняться. Перед совершением сделки обратитесь к профессиональному юристу или нотариусу для проверки актуальности нормативной базы и подготовки документов под вашу конкретную ситуацию.

Вам также может быть интересно
Независимая экспертиза ювелирных изделий саратов
Независимая экспертиза ювелирных изделий в Саратове: проверим подлинность, оценим стоимость, выдадим заключение. Узнайте реальную
13766 войсковая чась где находиться
Ищете, где находится войсковая часть 13766? Собрали всё самое интересное: расположение, особенности службы и
Причины расформирования батальона
Узнайте истинные причины расформирования батальона. Разбираем правовые, тактические и человеческие факторы. Без воды —
При ликвидации юридического лица выплата кредиторам первой очереди
Кому платят первыми при ликвидации юридического лица? Разбираем очередность выплат кредиторам, сроки и нюансы
Кяхта город где находится Военная часть
Ищете военную часть в Кяхте? Расскажем, где она находится, как доехать и что нужно
Дпс гибдд увд по юао г москва каширское шоссе
Ищете отдел ДПС ГИБДД на Каширском шоссе? Актуальный адрес, телефоны и режим работы подразделения