При продаже квартиры собственник получает доход, который по общему правилу облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%․ Однако законодательство предусматривает целый ряд льгот и способов законного уменьшения налога или полного освобождения от него․ Разберёмся подробно, в каких случаях налог платить не нужно и какие послабления действуют в 2026 году․
Когда возникает обязанность платить налог
НДФЛ при продаже недвижимости уплачивается, если квартира находилась в собственности меньше минимального срока владения․ В этом случае продавец обязан:
- подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- самостоятельно рассчитать и уплатить налог до 15 июля;
- приложить документы, подтверждающие доходы и расходы․
Минимальный срок владения — главная льгота
Основной способ полностью избежать налога — дождаться истечения минимального срока владения недвижимостью:
- 5 лет — общий срок для квартир, приобретённых в собственность после 1 января 2016 года;
- 3 года — если жильё получено в наследство, в дар от близкого родственника, по договору приватизации или ренты, а также если это единственное жильё продавца․
После истечения этого срока доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, и подавать декларацию не требуется․
Льгота для семей с детьми
С 1 января 2026 года изменились правила освобождения семей с двумя и более детьми от НДФЛ при продаже жилья․ Эта льгота позволяет продать квартиру без уплаты налога независимо от срока владения, если соблюдаются условия:
- в семье воспитываются двое и более детей в возрасте до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении);
- в год продажи или до 30 апреля следующего года приобретается новое жильё большей площади или кадастровой стоимости;
- кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей;
- членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, площадь которого больше приобретаемого․
Освобождение при переезде по программе КРТ
Жителей, переехавших в новую квартиру из-за сноса дома в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ), освободят от уплаты налога при продаже полученного жилья․ Это важное послабление для участников программ реновации и расселения․
Как уменьшить налог, если льготы не применяются
Если минимальный срок владения не истёк, а специальные льготы не подходят, налоговую базу можно законно уменьшить двумя способами:
Имущественный вычет
Из дохода от продажи вычитается 1 миллион рублей․ Например, при продаже квартиры за 4 млн рублей налог составит: (4 000 000 − 1 000 000) × 13% = 390 000 рублей․
Вычет расходов на покупку
Если сохранились документы о покупке квартиры, из дохода вычитаются фактические расходы на её приобретение․ Этот способ выгоднее, если квартира покупалась дороже 1 млн рублей․ Например: купили за 3,5 млн, продали за 4 млн — налог составит лишь (4 000 000 − 3 500 000) × 13% = 65 000 рублей․
Налоговые риски при разводе
Отдельного внимания заслуживает ситуация с разделом имущества․ Когда люди планируют развод, меньше всего они думают о налоговых последствиях․ Однако если квартира перешла к одному из супругов по соглашению о разделе, срок владения для него может исчисляться по-разному в зависимости от ситуации․ Один из бывших супругов рискует заплатить крупный налог при скорой продаже жилья, поэтому важно заранее просчитать налоговые последствия и при необходимости проконсультироваться со специалистом․
Ставка 13% при продаже квартиры, не приговор․ Закон предоставляет множество возможностей не платить налог вовсе или существенно его снизить:
- выждать минимальный срок владения (3 или 5 лет);
- воспользоваться льготой для семей с двумя и более детьми;
- применить имущественный вычет в 1 млн рублей;
- вычесть из дохода расходы на покупку жилья;
- учесть специальные льготы для участников программ расселения․
Перед сделкой рекомендуется внимательно изучить свою ситуацию, собрать подтверждающие документы и при необходимости обратиться за консультацией в налоговую инспекцию или к профильному специалисту․