Продажа недвижимости — это получение дохода, а значит, в ряде случаев с него нужно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Многих продавцов волнует вопрос: какая ставка применяется — 13 или 15 процентов? Разберёмся подробно, когда налог платить не нужно вовсе, как рассчитывается база и в каких случаях применяется повышенная ставка.
Когда налог с продажи квартиры платить не нужно
Прежде чем говорить о ставках, важно понять: налог возникает не всегда. Главное условие освобождения — минимальный срок владения недвижимостью:
- 5 лет — общий срок владения для большинства объектов;
- 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, по договору ренты, в результате приватизации, а также если это единственное жильё продавца.
Если срок владения превышен, налог не платится и декларацию подавать не нужно — независимо от суммы сделки. Также существуют льготные случаи, когда россияне могут продать жильё без НДФЛ даже раньше минимального срока (например, при улучшении жилищных условий семьями с детьми при соблюдении установленных условий).
Ставки 13% и 15%: в чём разница
Если минимальный срок владения не выдержан, доход от продажи облагается НДФЛ. Здесь и возникает вопрос о ставке:
- 13% — стандартная ставка для налоговых резидентов РФ;
- 15% — повышенная ставка, которая применяется к части дохода, превышающей установленный порог (для налоговой базы по продаже имущества — свыше 2,4 млн рублей в год);
- 30% — ставка для нерезидентов РФ (лиц, находящихся на территории страны менее 183 дней в году).
Важно понимать: ставка 15% применяется не ко всей сумме, а только к превышению порога. Например, если налогооблагаемый доход от продажи составил 3 млн рублей, то с 2,4 млн рублей налог считается по ставке 13%, а с оставшихся 600 тысяч рублей, по ставке 15%.
Как уменьшить налоговую базу
Налог считается не с полной цены продажи, а с базы, которую можно законно уменьшить одним из двух способов:
- Имущественный вычет 1 млн рублей. Из дохода от продажи вычитается 1 000 000 рублей, налог платится с остатка. Подходит, если расходы на покупку не сохранились или были небольшими.
- Вычет расходов на приобретение. Если квартира ранее покупалась, можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы (цена покупки, проценты по ипотеке). Налог платится только с разницы.
Правило 70% кадастровой стоимости
Если квартира продана по цене ниже 70% её кадастровой стоимости, налоговая база всё равно считается как 70% от кадастровой стоимости. Это правило не позволяет занижать цену в договоре ради ухода от налога.
Пример расчёта
Допустим, квартира куплена за 5 млн рублей, а продана через 2 года за 8 млн рублей. Кадастровая стоимость, 7 млн рублей (70% = 4,9 млн, что меньше цены продажи, значит считаем от фактической цены);
- Налоговая база: 8 000 000 − 5 000 000 (расходы) = 3 000 000 рублей;
- Налог: 2 400 000 × 13% = 312 000 рублей; 600 000 × 15% = 90 000 рублей;
Декларация и сроки уплаты
При продаже жилья раньше минимального срока владения необходимо:
- Подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию, не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- Уплатить налог, не позднее 15 июля того же года.
Декларацию удобно подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. К ней прикладываются договор купли-продажи и документы, подтверждающие расходы (если используется вычет расходов).
Итак, ставка налога с продажи квартиры для резидентов РФ составляет 13%, а 15% применяется только к части дохода, превышающей 2,4 млн рублей в год. Нерезиденты платят 30%. При этом грамотное использование вычета в 1 млн рублей или подтверждённых расходов на покупку позволяет существенно снизить сумму налога, а владение жильём дольше минимального срока (3 или 5 лет) полностью освобождает от НДФЛ.